Sau giai đoạn bùng nổ năm 2018-2019, giá đất tại một số khu vực ở tỉnh Khánh Hòa đang chững lại. Riêng tại Nha Trang, giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20-30%.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, điểm chung của thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2020 tại các khu vực đều rất hiếm các dự án mới được phê duyệt, thị trường giao dịch ảm đạm.

Tại Đà Nẵng và Quảng Nam không ghi nhận nhiều dự án mới chào bán. Nguồn cung các dự án đã xong hạ tầng và pháp lý (có sổ đỏ) hiện khan hiếm.

Trong quý 3/2020, tại Đà Nẵng có dự án Hòa Xuân, KĐT FPT tiếp tục hút khách đầu tư. Còn tại Quảng Nam, đất nền tại dự án Epic Town, KĐT 7B Quảng Nam dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng có nhu cầu ở thực. Tỉ lệ hấp thụ đạt hơn 60% mỗi đợt chào bán.

Một số dự án có vị trí tốt, được quy hoạch bài bản, mang lại giá trị gia tăng trong tương lai cộng với chính sách bán hàng hợp lý như casamia, Nam Hội An ghi nhận sự quan tâm lớn của khách hàng và giao dịch vẫn được duy trì.

“Nhìn chung, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, những dự án cơ bản hoàn thành đầu tư hạ tầng, pháp lý rõ ràng, đặc biệt là những dự án có sổ đỏ được khách hàng và nhà đầu tư quan tâm mạnh”, lãnh đạo Hội môi giới nhận định.

Về giá bất động sản của khu vực, sau một thời gian các nhà đầu tư tìm đến các thị trường khác bởi khu vực này bị thanh tra, kiểm tra, nhiều dự án thiếu pháp lý, giá bị đẩy quá cao. Tuy nhiên, sau giai đoạn nóng và bùng nổ năm 2018-2019, giá đất đã được điều chỉnh về mức phù hợp với thị trường.

Đơn cử như tại Đà Nẵng, dự án KĐT FPT hiện có giá 22-25 triệu đồng/m2 (nhà phố), KĐT Hòa Xuân có giá 20-27triệu đồng/m2, Nam Hòa Xuân có giá từ 27-30 triệu đồng/m2.

Tại Quảng Nam, các dự án khu vực thành phố có mức giá dao động 40-60 triệu đồng/m2, còn tại các huyện đang phát triển giá dao động 17-20 triệu đồng/m2.

Tại Nha Trang-Khánh Hòa, cũng giống như các đô thị lớn (Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng) suốt từ 2019 đến nay, thành phố Nha Trang nói riêng và tỉnh Khánh Hòa nói chung có ít dự án bất động sản mới được phê duyệt. Thị trường giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20-30%.

Giá căn hộ ở Nha Trang cho phân khúc bình dân và trung cấp đang ở ngưỡng 22-30 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp trước đây có giá bán từ 40-60 triệu đồng/m2, nay đã được điều chỉnh giảm 20-30% để bán được hàng.

Tuy nhiên, ở đây vẫn có những điểm sáng là những dự án nằm tại những khu vực có quy hoạch phát triển, tiềm năng cao, đã được đầu tư hạ tầng cơ bản, có giá khởi điểm ở mức thấp… Các dự án này được khách hàng và các nhà đầu tư quan tâm nhiều.

Có thể kể đến các dự án đất nền ở khu vực phía tây và phía bắc thành phố Nha Trang, khu vực Bắc Vân Phong, Cam Lâm…. Dự kiến những khu vực này sẽ có biến động mạnh về giao dịch ở giao đoạn cuối năm và đầu năm 2021.

Tại Nha Trang, nhà ở thuộc loại hình căn hộ chung cư và nhà ở xã hội tuy không nhiều nhưng là sản phẩm đang được người dân ở đây lựa chọn, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Tháng 9 vừa qua, Khánh Hòa ghi nhận hiện tượng tăng đột biến các nhà đầu tư trên cả nước quan tâm đến thông tin đầu tư tại các dự án bất động sản ở tỉnh này. Điều này cho cho thấy dấu hiệu hồi phục và khởi sắc của thị trường bất động sản Khánh Hòa.

Thị trường bất động sản Nghệ An và Thanh Hóa cũng ghi nhận sự sụt giảm do ảnh hưởng bởi Covid 19, ngoại trừ phân khúc đất nền.

Ở Nghệ An, trong 9 tháng đầu năm 2020 có khoảng 30 dự án đấu giá đất được thực hiện, mỗi dự án có từ 30-50 sản phẩm. Phần lớn các dự án đều bán hết ngay phiên đấu giá lần đầu. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90%.

Sôi động nhất là các huyện quanh TP. Vinh và Cửa Lò. Giá đất thông qua đấu giá tại các huyện xa TP.Vinh dao động từ 5-6 triệu đồng/m2; tại các địa phương gần thành phố Vinh dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m2; tại Cửa Lò và TP. Vinh có giá 18-20 triệu đồng/m2

Tương tự với Nghệ An, thị trường Thanh Hóa cũng sôi động không kém, đặc biệt tại các khu vực gần thành phố, gần biển, gần khu công nghiệp như Hoằng Hóa, Đông Sơn, Sầm Sơn, Tĩnh Gia.

Có những dự án đấu giá chỉ có 50 lô nhưng hồ sơ nộp lên đến 1.500 bộ. Đây là minh chứng cho sự sôi động của thị trường này. Giá đất thông qua đấu giá khá sát với giá thị trường, dao động từ 4-5 triệu đồng/m2 tại các xã; từ 15-17 triệu đồng/m2 tại các khu vực ven thành phố, ven biển; từ 20-40 triệu đồng/m2 tại các thị xã, thành phố.

Suốt từ đầu năm đến nay, bất chấp ảnh hưởng từ dịch Covid-19, giá bất động sản vẫn leo thang. Tuy nhiên, qua khảo sát vẫn rất nhiều người kỳ vọng bất động sản sẽ có mức giá hạ nhiệt hơn vào cuối năm.

Người mua kỳ vọng giá bất động sản cuối năm hạ nhiệt

Theo số liệu của HoREA, hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua. Còn tại Hà Nội, nhiều khu vực không phải nội đô một dự án giá cũng lên 40-50 triệu đồng/m2.

Thực tế không ít người giàu lên nhờ bất động sản, nhưng một điều đáng tiếc là đại đa số người dân với mức thu nhập hiện nay đều nhận thấy giấc mơ an cư là quá xa vời.

Điều đáng nói, suốt từ đầu năm đến nay, bất chấp những ảnh hưởng từ dịch Covid-19, giá bất động sản vẫn cứ leo thang. Tuy nhiên, theo khảo sát vẫn rất nhiều người kỳ vọng bất động sản sẽ có mức giá hạ nhiệt hơn vào cuối năm.

Chuyên gia trang Batdongsan.com.vn cho biết, đa số nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường bất động sản sẽ giảm giá. Theo khảo sát của kênh thông tin này, 55% số người được hỏi cho rằng giá bất động sản 3 tháng cuối năm sẽ giảm.

Trong khi đó, một số chuyên gia lại lo ngại giá bất động sản tại Việt Nam vẫn tiếp tục xu hướng tăng như vấn đề về nguồn cung. Dự báo cho 3 tháng cuối năm thị trường bất động sản giá sẽ tăng khoảng 1,4% tại Hà Nội và giảm 2% tại TP. Hồ Chí Minh. Ở loại hình chung cư, nguồn cung được dự báo sẽ tăng thêm nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt và tình hình kinh tế thuận lợi.

Giá chung cư một số nơi bị đẩy lên ngưỡng trần

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.

Ngoài ra, theo lãnh đạo hội này, giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Vậy liệu có tiếp diễn tình trạng đẩy giá bán ở một số nơi như Hà Nội đối với phân khúc chung cư thời gian tới không? Trả lời câu hỏi này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư Vấn Savills Hà Nội cho rằng ở thị trường Hà Nội có muốn “đẩy” giá cũng không thể “đẩy” được.

Theo bà Hằng, có hai lý do chủ yếu khiến giá cả ở thị trường Hà Nội không như TP.HCM. “Ở TP.HCM khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ ở nhiều dự án cao. Còn tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội đâu có cao”, bà Hằng nói với phóng viên Dân trí.

Lý do thứ hai theo bà Hằng, thị trường Hà Nội đang không phải thiếu hàng hay thiếu dự án tốt, vẫn có những dự án tốt “bung” ra. Nếu trong điều kiện “nhạy cảm”, giá cao lên mà khách hàng có nhiều lựa chọn thì có thể sẽ không bán được.
“Đấy chính là con dao hai lưỡi rất ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Câu chuyện này cần thận trọng”, bà Hằng lưu ý.

Các chuyên gia nhấn mạnh, khó khăn ở thời điểm hiện nay cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản nhìn lại mình, nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng, để thực hiện tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, chú trọng phát triển phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng. Bên cạnh đó, cần nâng cao năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.

Ông Lê Quang Hùng - Thứ trưởng Bộ Xây dựng mới đây cho biết, với nhà ở thương mại thông thường, giá 30-45 triệu đồng/m2, mức giá hoàn toàn do thị trường quyết định; tuy nhiên vẫn có giải pháp là tăng cung. Thứ hai là tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua có nhu cầu, tránh qua các đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian bất động sản.

Nguyễn Mạnh

Gem Sky World Long Thành - Sáng nay 20-4, Ban Quản Lý dự án Đầu tư – Xây dựng tỉnh đã làm lễ Khởi công dự án thành phần xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, tái định cư Lộc An – Bình Sơn. Dự lễ có các đồng chí Nguyễn Phú Cường UVTW Đảng, Bí thư Tỉnh Uỷ, Chủ tịch HĐND tỉnh, Hồ Thanh Sơn – Phó Bí thư thường trực Tỉnh Uỷ, Cao Tiến Dũng – Phó Bí thư Tỉnh Uỷ, Chủ tịch UBND tỉnh, lãnh đạo một số sở ngành và huyện Long Thành. 

Đây là dự án thành phần quan trọng của Khu dân cư – tái định cư quy mô hơn 282 ha với mục đích tái định cư cho trên 28.000 người dân phải di dời giải toả giải phóng mặt bằng Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Các hạng mục được triển khai bao gồm san nền, 282,3 ha, các các tuyến đường giao thông chính D1, D18, N23, N39; hệ thống cấp nước 7.600m3/ngày đêm, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hệ thống phòng chống cháy, hệ thống cấp điện và chiếu sáng; hệ thống thông tin liên lạc; trạm xử lý nước thảo công suất 8.000m3/ngày đêm và thoát nước ngoài ranh khu tái định cư ra suối Ông Quế.

Đây được xác định là công trình trọng điểm cấp bách của tỉnh, chuẩn bị cho việc khởi công dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, dự án trọng điểm quốc gia. Chính vì vậy, chủ đầu tư yêu cầu các đơn vị trúng thầu phải tập trung nguồn lực, phương tiện, xe máy để đẩy nhanh tiến độ thi công để đến tháng 7-2020 có thể đón những hộ tái định cư đến xây dựng nhà ở và đi kèm theo đó là việc xây những công trình tôn giáo đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hoá tinh thần của người dân.

Forest City – thành phố vô cùng an toàn, quanh năm trời xanh mây trắng, khí hậu ôn hòa. Mọi người có thể tự do đi lại, tham gia các hoạt động vui chơi náo nhiệt, trải nghiệm ẩm thực, làm việc, mua sắm, được sử dụng bằng các công nghệ tiên tiến và đội ngũ phục vụ tốt nhất.

FOREST CITY – THIÊN ĐƯỜNG TUYỆT VỜI – TẬN HƯỞNG CUỘC SỐNG

Quý khách muốn tìm hiểu thêm thông tin hoặc đăng ký tham quan dự án vui lòng liên hệ với chúng tôi: Trung Tâm Triển Lãm Quốc Tế Forest City Gallery Việt Nam  Tầng 13, Saigon Centre Office Building Tower 1 (65 Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1

[Next to Singapore. Forest City]

“4th Anniversary, A Beautiful Place to Live” theme event

❤️Glad to have you by my side, Forest City 4th Anniversary is ready to launch.

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019 mang hai màu tương phản rõ rệt. Trong lúc những dự án ở khu trung tâm thành phố gần như “đứng bánh”, giao dịch khá trầm lắng thì ở các vùng lân cận lại mang những gam màu tươi sáng hơn, thậm chí nhiều khu vực thị trường giao dịch khá sôi động và giá cả tăng mạnh.

Một năm thành phố buồn

Những ngày cuối năm bận rộn, người thì chạy các chỉ tiêu cuối năm, người quay cuồng sắm sửa, thì Thịnh, một nhân viên môi giới bất động sản làm việc cho một doanh nghiệp tại TP.HCM, vẫn miệt mài với những chuyến đi xa. Vùng đất mà nhân viên môi giới đã có bảy năm kinh nghiệm này hay lui tới thường xuyên nhất trong năm là Đồng Nai, Vũng Tàu và xa hơn là Quy Nhơn và Cam Ranh. Sở dĩ Thịnh phải đi xa như vậy là vì không có hàng để bán.

 Mặc dù công ty có trụ sở tại TP.HCM, nhưng cả năm nay chỉ tìm được vài dự án quy mô rất nhỏ. Để nuôi quân, lãnh đạo công ty đẩy mạnh chiến lược phát triển ở các tỉnh xa, nơi doanh nghiệp đã có quỹ đất để “lấy ngắn nuôi dài”.

“Di chuyển liên tục cũng vất vả hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có hoa hồng. Như vậy cũng là may mắn lắm rồi khi thị trường TP.HCM đứng hình như hiện tại. Sản phẩm ít nên cạnh tranh rất gay gắt, có dự án tỷ lệ chọi 1 căn đến 5 sales, có trường hợp còn nhiều hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề”, Thịnh nói.

Không vất vả như Thịnh, nhưng 2019 cũng là một năm thất bát với Khang, trưởng phòng kinh doanh thuộc chi nhánh một doanh nghiệp bất động sản tại quận 3. Năm qua, khó khăn bủa vây các doanh nghiệp ngành địa ốc, công ty của Khang cũng không ngoại lệ.

Không chỉ thiếu hàng để bán, công ty này còn chịu sức ép cắt giảm nhân lực nhằm tránh phát sinh thêm chi phí trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn khó khăn. Với thành tích bán hàng tốt trong nhiều năm liền, Khang là một trong số các nhân viên còn trụ lại. Chỉ có điều thu nhập của Khang không còn được như trước. Khang phải làm thêm nghề tay trái, bán thêm sản phẩm nhà lẻ bên ngoài để đảm bảo đủ tài chính hàng tháng trả góp căn hộ chung cư mua hồi cuối năm 2017.

 Dẫn ra những người trong cuộc như Thịnh và Khang để thấy được phần nào bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019. Là một trong những thị trường sôi động nhất cả nước, thế nhưng năm qua thị trường địa ốc TP.HCM không có nhiều sản phẩm. Các dự án vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc nếu có sản phẩm cũng chỉ nhỏ giọt.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản thành phố sau giai đoạn “đóng băng” từ năm 2011-2013 đã bắt đầu hồi phục và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay.

Năm 2017, thị trường bất động sản đạt được mức tăng trưởng cao nhất trong năm năm gần đây. Nhưng kể từ đầu năm 2018 đến nay, thanh khoản của thị trường bị sụt giảm mạnh cả về số lượng dự án và số lượng nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân. Dù từ giữa quý 3-2019 nguồn cung sản phẩm đã có sự cải thiện với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 16.000 căn nhà, trong đó có hơn 15.000 căn hộ chung cư.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán ra thị trường trong chín tháng năm 2019 cũng tương đương với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu tính trên số lượng dự án, thì con số này giảm chỉ còn phân nửa. Cụ thể, nếu như chín tháng năm 2018 có 38 dự án căn hộ được chào bán trên thị trường, thì trong chín tháng năm 2019 chỉ có 20 dự án.

Phát biểu tại một hội thảo diễn ra vào tháng 11/2019 tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết năm 2019, công tác dự báo của CBRE gặp nhiều khó khăn vì có rất nhiều yếu tố trở ngại đã ảnh hưởng đến việc chào bán của các chủ đầu tư khiến nguồn cung sụt giảm.

Bà Dung cho rằng năm 2019 thị trường bất động sản có rất nhiều khó khăn, từ phía các chủ đầu tư, nhà đầu tư và cả người mua. Tuy nhiên, bong bóng đã không xảy ra, nội lực kinh tế cho đến những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn rất cao trên thị trường. Những yếu tố này sẽ là nền tảng hỗ trợ thị trường ổn định trong năm 2020.

Vùng ven tỏa sáng                        

Trong khi nguồn cung nhà ở TP.HCM lao dốc thì thị trường vùng ven lại tỏa sáng. Thị trường 2019 được đánh giá là năm mở ra kỷ nguyên “đánh bắt xa bờ” một cách ồ ạt của các doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM.

Năm qua, nhiều doanh nghiệp trú đóng tại TP.HCM liên tục đổ bộ ra các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí là tiến về các tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và xa hơn là các tỉnh miền Trung để phát triển dự án và bán hàng. Dù trước đó đã có doanh nghiệp tiến về vùng ven, nhưng làn sóng rời khỏi thị trường sôi động là TP.HCM lần này diễn ra rất mạnh mẽ.

Chẳng hạn như Nam Long, một doanh nghiệp lớn tại thị trường TP.HCM đã âm thầm đầu tư về Long An và Đồng Nai. Ngoài dự án WaterPoint tại Long An, Nam Long đã có thêm các dự án với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Những doanh nghiệp khác như Hưng Thịnh Corp cũng tích cực trong xu hướng “đi tỉnh” với tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng Grand Center Quy Nhơn, Quy Nhon Melody (Bình Định), Vung Tau Pearl (thành phố Vũng Tàu). Dù chưa chính thức công bố, nhưng theo tìm hiểu, doanh nghiệp này cũng đang chuẩn bị thực hiện một dự án căn hộ tại Bình Dương, giáp ranh TP.HCM qua quận Thủ Đức.

Một “ông lớn” khác là Tập đoàn Novaland cũng hiện thực hóa giai đoạn 2 của chiến lược kinh doanh với hai lĩnh vực trọng tâm là bất động sản và dịch vụ du lịch. Tập đoàn đang thực hiện các dự án NovaHills Phan Thiết tại Bình Thuận, NovaBeach tại Cam Ranh, Khánh Hòa và NovaWorld tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và gần đây là Aqua City tại Biên Hòa, Đồng Nai. Những doanh nghiệp khác như Đất Xanh, Vạn Xuân cũng đều có các dự án ở Bình Dương như Opal Boulevard, Happy One Bình Dương.

 Theo giới chuyên môn, đầu tư vào thị trường vùng ven, bên cạnh việc khai thác thế mạnh về quỹ đất rộng, giá còn tương đối thấp thì ở đây thủ tục pháp lý cũng tương đối “dễ thở” hơn. Đặc biệt thời gian qua có nhiều dự án hạ tầng được đầu tư một cách mạnh mẽ và bất động sản nghiễm nhiên hưởng lợi từ các dự án này.

Chuyên gia đầu tư bất động sản, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, cho biết với những khó khăn trên thị trường TP.HCM thời gian qua, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là điều tất yếu đã được dự báo từ trước.

“Với cơ sở hạ tầng được cải thiện, và tương lai khi các tuyến metro, cao tốc đi vào hoạt động, những sản phẩm bất động sản ở vùng giáp ranh TP.HCM phù hợp với những người dân không thể mua được nhà ở tại TP.HCM, họ sẽ mua ở các thành phố vệ tinh”, ông Khương cho biết và nói thêm đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu ở các nước trên thế giới. Bên cạnh các thành phố lớn như Tokyo, Bangkok, Bắc Kinh hay Thượng Hải, họ luôn có hệ thống thành phố vệ tinh và nhà ở rất phát triển vì cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng một trong những nhân tố tạo nên sự chuyển biến của thị trường vùng ven thời gian qua chính là sự thay đổi của thị trường TP.HCM.

Trong 3 quý đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM gặp khá nhiều khó khăn về nguồn cung dẫn đến khan hiếm sản phẩm. Với một số nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ có tài chính không dồi dào để mua bất động sản ở khu vực trung tâm, thị trường vùng ven sôi động hơn, chủng loại sản phẩm đa dạng hơn cả từ đất nền, nhà phố cho đến đất dự án.

Chuyên gia này cũng dự báo, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thậm chí là Bình Phước sẽ trở thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019 cho vùng TP.HCM và xu hướng này còn tiếp diễn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưa chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ lụy của những “dự án ma”. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.

“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.

Hầu hết giới chuyên gia cho rằng, đi ra vùng ven là hướng phát triển tất yếu và tốt cho thị trường. Điều này cũng phản ánh sự nhanh nhạy và năng động của các doanh nghiệp trong việc nắm bắt cơ hội.

Tuy nhiên, trong cuộc “di cư” ra vùng ven cần thêm nhiều yếu tố để không đi vào vết xe đổ như hơn 10 năm trước đây. Thời điểm đó, hàng loạt các thông tin như xây dựng thành phố mới Bình Dương, thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) kéo theo đó là các dự án ồ ạt mọc lên và thu hút hàng trăm nghìn người vào công cuộc săn đất.

Thực tế dù đã phát triển được vài chục năm nhưng đến nay có không ít dự án nơi đây bị bỏ hoang và trở thành nỗi ám ảnh chưa nguôi với nhiều nhà đầu tư. Dù cục diện thị trường lần này đã thay đổi, thu nhập bình quân đầu người đang tăng, sức mua trên thị trường cũng thay đổi. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông kết nối với các khu vực về TP.HCM đã nhanh chóng và thuận tiện hơn. Nhưng theo các chuyên gia, doanh nghiệp cần chủ động ngừa rủi ro bằng chiến lược đầu tư bài bản hơn và dài hơi hơn.

Theo Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM, ở Việt Nam hiện nay có một sai lầm là nhà đầu tư chỉ đầu tư về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sau đó bán xong nhà là đi mất. Do đó cần có cơ chế cho nhà đầu tư phải làm trọn gói, làm sao để phát triển khu đô thị như một thành phố và làm cho nó sống được. Tức các dự án chỉ có cây xanh mặt nước không chưa đủ mà phải đáp ứng được nhiều nhu cầu khác như ăn ở, đi lại và chữa bệnh thì mới thu hút được người dân về sống.

“Tạo ra một khu ở không chỉ có phần cứng như nhà ở, công viên, cây xanh, hồ bơi mà còn phải có cả những phần mềm như y tế, giáo dục, an sinh xã hội, an toàn và tất nhiên bao gồm cả việc làm không quá xa và thuận tiện để di chuyển. Tất cả những dịch vụ đi kèm đó phải đầy đủ đến mức mà người ta không cần phải ra khỏi khu mà thỏa mãn được tất cả nhu cầu của mình ở mức trung bình và cao thì người ta không việc gì phải đi nơi khác sinh sống”, Giáo sư Hòa nói.

Bất động sản công nghiệp lên ngôi

Bên cạnh sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản các tỉnh, một phân khúc nữa được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm qua đó là bất động sản công nghiệp. Nhờ chính sách đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng tại khu vực ven TP.HCM, đặc biệt là tác động từ thương chiến Mỹ - Trung khiến các doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam để tận dụng lợi thế về thuế nên giá thuê đất sản xuất tại khu vực này liên tục tăng từ đầu năm.

 Theo JLL, giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95USD/m2 /thời hạn thuê, tăng lần lượt 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đó.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty JLL Việt Nam, cho biết: “Các cuộc chiến thương mại gần đây đã khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ được hưởng lợi khi các nhà sản xuất đang tìm cách mở rộng dây chuyền cung cấp của họ sang Đông Nam Á”.

Tập đoàn Sharp cũng vừa công bố kế hoạch xây dựng một nhà máy mới tại Việt Nam. Foxcon, nhà cung cấp linh kiện cho tập đoàn Apple đã mở rộng dấu chân tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy sản xuất linh kiện nội địa vào tháng 7 vừa qua, sau khi được cấp giấy phép vào tháng 2. Các nhà sản xuất Trung Quốc cũng đang để mắt đến Việt Nam. Theo nghiên cứu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 công ty Trung Quốc được khảo sát đang có kế hoạch mở rộng ra nước ngoài và cân nhắc chọn Việt Nam làm điểm đến.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tính đến 20/11 đạt gần 31,8 tỉ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo được cấp phép mới đầu tư nước ngoài lớn nhất với số vốn đăng ký của các dự án đạt 10,33 tỉ USD, chiếm 70,4% tổng vốn đăng ký cấp mới. Bất ổn địa chính trị của nhiều quốc gia trên thế giới chỉ là một phần nguyên nhân của sự gia tăng đầu tư Việt Nam.

Ngoài ra, các hiệp định thương mại tự do như là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA) chính là những động lực tích cực cho sự tăng trưởng.

Trong khi đó, nhu cầu hàng tiêu dùng trong nước khó có thể giảm do tầng lớp trung lưu gia tăng và lực lượng lao động dồi dào. Nghiên cứu công bố vào tháng 9/2019 của Savills Việt Nam cho biết, Việt Nam hiện có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 95.500 ha. Tổng số lao động làm việc trong các khu kinh tế và đặc khu kinh tế duyên hải là 3,6 triệu lao động.

Trong số đó, 251 khu công nghiệp đã hoạt động với gần 61.000 ha và tỷ lệ lấp đầy khoảng 74%; 75 khu công nghiệp có tổng diện tích 29.300 ha đang trong quá trình xây dựng và đền bù, giải phóng mặt bằng. “Các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp nội địa, hoặc thâu tóm quỹ đất và các tài sản công nghiệp đang hoạt động. Nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp là chưa bao giờ giảm nhiệt, từ lâu, các nhà đầu tư đã để mắt đến phân khúc này bởi năng suất làm việc cao và chi phí lao động thấp ở Việt Nam. Và những căng thẳng thương mại gần đây góp phần đẩy nhanh quá trình quyết định di dời của các tập đoàn”, bà Khanh nói.

Tuy nhiên, các công ty đã có mặt tại Việt Nam cũng đưa ra những mối lo ngại trong việc tìm kiếm nguồn lao động tay nghề cao và hàng loạt những yêu cầu trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã sử dụng ở Trung Quốc. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng sẽ gặp nhiều thử thách để bắt kịp đà tăng trưởng các doanh nghiệp sản xuất chuyển hướng sang Việt Nam.

“Nhiều dự án hạ tầng tại Việt Nam đang phải đối mặt với sự chậm trễ do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và dòng vốn. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới,” bà Khanh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, tư vấn cấp cao, phòng Dịch vụ công nghiệp của Savills cho rằng, lao động giá rẻ và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là thuế ưu đãi sẽ tiếp tục trở thành những yếu tố thu hút đầu tư nước ngoài hàng đầu vào Việt Nam. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển đổi sang ngành công nghiệp giá trị cao, Việt Nam phải tập trung vào chất lượng hơn là số lượng đầu tư.