Hệ thống thuế về bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Hiện nay, không đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất mà mới chỉ đánh thuế sử dụng đất, trong đó thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như đã bãi bỏ hoàn toàn và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ thu ở mức thấp với thuế suất cơ bản 0,03% giá trị đất đai theo bảng giá của nhà nước (tại các nước công nghiệp tỷ suất thuế cơ bản thường từ 1-1,5% giá trị thị trường).

Ngăn chặn tình trạng sốt đất

Đối với thuế về chuyển quyền bất động sản, Việt Nam đã chuyển sang thuế thu nhập từ chuyển quyền nhưng trên thực tế vẫn thu theo thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị chuyển quyền tính theo bảng giá của nhà nước. Các sắc thuế về bất động sản như vậy chỉ tạo nên khoảng 8% tổng thu từ đất, khoảng 0,8% tổng thu ngân sách nhà nước và khoảng 1,6% tổng thu ngân sách địa phương.

Mọi ý nghĩa của thuế bất động sản đều không đạt được, kể cả tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước cho đến các chức năng điều tiết thị trường bất động sản như đầu cơ, sốt giá…

Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng và phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền bất động sản lại phải thu ở mức thấp phù hợp để khuyến khích các giao dịch chính thức.

Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản, mức thuế hiện nay là 2% giá trị bất động sản tính theo bảng giá của nhà nước, cộng với các loại phí khác như phí công chứng, phí trước bạ, phí địa chính thành tổng thuế và phí mà người chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền phải nộp cho nhà nước khoảng 2,7% giá trị chuyển quyền. Mức chi phí này là phù hợp với mức sống tại các đô thị, nhưng không phù hợp với vùng nông thôn, miền núi.

Đây chính là một trong hai nguyên nhân cơ bản làm cho giao dịch bất động sản tại vùng nông thôn thường là giao dịch ngầm. Hiện tượng sốt giá bất động sản cục bộ vẫn đang xảy ra tại các vùng có cơ hội phát triển mới như các vùng được quy hoạch thành đặc khu kinh tế hoặc các vùng nông thôn được quy hoạch chuyển thành đô thị mà các địa phương thường rất lúng túng trong quản lý.

Một số địa phương đã áp dụng biện pháp hành chính là cấm chuyển nhượng bất động sản trong một thời gian nhất định. Tất nhiên giải pháp này là không phù hợp pháp luật. Trong khi đó, một số quốc gia đã dùng giải pháp đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyển quyền bất động sản rồi chuyển quyền ngay trong một thời gian ngắn.

Như vậy, giải pháp thuế chuyển quyền bất động sản là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ.

Đổi mới Luật thuế bất động sản

Một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch bất động sản.

Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch bất động sản. Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn.

Cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế bất động sản theo định hướng: Thứ nhất, nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị bất động sản phù hợp giá trị thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội.

Thứ hai, có sắc thuế đánh vào giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, thuế bất động sản cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.

Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản, cần đổi mới theo hướng: Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức.

Hoặc quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.
GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Năm 2019, phân khúc bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn chững lại, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn triển khai các dự án lớn. Trong đó, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, tạo thành làn sóng đầu tư hướng biển mạnh mẽ nhất trong một thập kỷ qua.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành tích lũy quỹ đất cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương ven biển giàu tiềm năng du lịch, với động lực tăng trưởng đến từ hạ tầng đang trong giai đoạn phát triển khi các dự án đường cao tốc, sân bay được đẩy mạnh triển khai.

Các khu vực thu hút làn sóng đầu tư mạnh mẽ có thể kể đến như Quy Nhơn (Bình Định), Bình Thuận, Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu), Ninh Thuận, Cam Ranh (Khánh Hoà), Quảng Ninh, Phú Quốc...

Khảo sát của Công ty Danh Khôi Việt cho thấy, năm 2019 đánh dấu bước ngoặt lớn của bất động sản nghỉ dưỡng khi xuất hiện các siêu dự án ven biển và làn sóng đầu tư hướng biển mạnh mẽ nhất trong một thập kỷ qua. Nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng cho rổ hàng bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó không ít dự án có quy mô vốn lên đến hàng tỷ USD.

Những doanh nghiệp có nhiều dự án bất động sản quy mô lớn như Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), ngoài Hà Nội và TP.HCM, công ty này có 32% diện tích sàn tại tỉnh Quảng Ninh; Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) có kế hoạch đẩy mạnh các dự án tại Long An, Hải Phòng, Đồng Nai; Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đang gặt hái thành quả ở thị trường Bình Định, Quảng Ngãi; Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) tích luỹ quỹ đất ở Cần Thơ, Huế; Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) thâu tóm quỹ đất ở Bình Dương để phát triển nhà cao tầng và mở rộng quỹ đất ở Đồng Nai; Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO) tích cực triển khai các dự án nghỉ dưỡng ở Vân Đồn; Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) bước sang giai đoạn phát triển tiếp theo với bất động sản nghỉ dưỡng…

Từ cuối năm 2018 đến nay, Novaland đồng loạt triển khai các dòng sản phẩm bất động sản nhà ở, bất động sản đô thị vệ tinh và bất động sản nghỉ dưỡng như The Grand Manhattan (TP.HCM), Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaBeach Cam Ranh (Khánh Hòa)… Gần đây nhất, Novaland ra mắt khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City tại Đồng Nai.

Bên cạnh đó, trong 9 tháng đầu năm 2019, công ty này chi hàng trăm tỷ đồng để nâng tỷ lệ sở hữu tại một số dự án bất động sản lên mức chi phối, qua đó trở thành chủ đầu tư của các dự án. Chẳng hạn, thương vụ chi 325 tỷ đồng mua thêm gần 49% vốn Công ty Đầu tư Phát triển Địa ốc Vạn Phát, nâng tỷ lệ sở hữu lên 97,99%; M&A thêm công ty con The Forest City có trụ sở tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đối với DXG, Công ty đã thắng đấu giá khu đất hơn 92 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, với mức giá 3.060 tỷ đồng, gần gấp đôi giá khởi điểm (1.645 tỷ đồng). Được biết, công ty con của DXG với tỷ lệ sở hữu 99,99% là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (Hà An, đơn vị tham gia đấu giá) đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền đợt 1 là 1.530 tỷ đồng; ngày đóng tiền đợt 2 là 22/12/2019. Thương vụ này giúp DXG nâng tổng quỹ đất lên 910 ha tại các vùng kinh tế trọng điểm.

Sau khi trúng đấu giá, Hà An đã thực hiện các thủ tục triển khai dự án Khu dân cư Hà An. Dự án này có 6 khu chức năng gồm: khu công viên cây xanh, khu phố thương mại, khu nhà ở liên kế, khu biệt thự, khu thương mại - dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, khu dân cư có quy mô hơn 4.000 căn hộ, dân số khoảng 18.000 người.

DXG còn mua lại 2 dự án tại tỉnh Bình Dương, gồm 1 dự án ở thị xã Thuận An và 1 dự án ở TP. Thủ Dầu Một, dự kiến xây dựng căn hộ thương mại, dịch vụ.

Trong quý I/2019, NLG công bố chiến lược phát triển khu đô thị và mở rộng thị trường. Theo đó, bên cạnh việc đẩy mạnh triển khai hơn 400 ha quỹ đất sạch, Công ty còn mở rộng thị trường ra phía Bắc và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với hơn 200 ha quỹ đất mới. Từ đầu năm đến nay, NLG mua lại 3 dự án: Nam Long Waterfront (170 ha tại Biên Hòa, Đồng Nai), Nam Long Đại Phước (45 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai) và Nam Long Hải Phòng (21 ha tại Hải Phòng), tất cả đều là quỹ đất sạch, hầu hết đã hoàn thiện pháp lý.

Tại CEO, Công ty sở hữu 13 dự án hoàn thiện và đang triển khai, trải dài nhiều tỉnh, thành phố, tổng quỹ đất 800 ha. Đáng chú ý, CEO đang triển khai Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City, quy mô 358,3 ha; phân khu Singapore Shoptel, Tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Complex, quy mô hơn 1.000 phòng (hợp tác quản lý cùng Accor), Sonasea Premier Nha Trang, đồng thời đẩy mạnh thực hiện các thủ tục pháp lý một số dự án mới như Sonasea Quang Bình Resort, Riverine Can Tho City…

Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh (Hưng Thịnh) đã giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ du lịch Vũng Tàu Peal, quy mô hơn 13.000 m2, tại TP. Vũng Tàu và tổ hợp căn hộ du lịch Quy Nhon Melody tại TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Cũng tại Bình Định, không ít doanh nghiệp khác triển khai các dự án lớn như Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty cổ phần Tập đoàn Mặt trời (Sun Group), PDR…

Trong đó, đầu năm 2019, PDR trúng đấu giá khu đất gần 35 ha sát mặt biển và triển khai thành dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội. Chưa đầy 7 tháng, phân khu số 4 của dự án đã được bán hết 100%. Phân khu này bao gồm 961 nền đất liền kề, có diện tích trung bình 90 m2 và 347 nền đất liền kề thương mại - shop house có diện tích trung bình 126 m2, giá bán bình quân là 2,2 tỷ đồng.

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, tầng lớp trung lưu gia tăng, nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch phát triển tốt qua các năm. Kéo theo đó là xu hướng sở hữu bất động sản để vừa là nơi nghỉ dưỡng, vừa kinh doanh lâu dài. Các chủ đầu tư có kinh nghiệm, tầm nhìn dài hạn đều đang có sự chuẩn bị sẵn sàng để nắm bắt cơ hội thị trường còn đang rộng mở.

Phan Hằng

Đặc san doanh nghiệp niêm yết

Biết rõ dự án chưa đầy đủ về pháp lý, chưa được quyền huy động vốn nhưng nhiều môi giới bat dong san vẫn vô tư quảng cáo đẩy nhiều gia đình rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Chỉ trong vài tháng qua, khách hàng vô cùng hoàng mang khi hàng loạt dự án “ma” tương tự Alibaba đã bị chính quyền vào cuộc xử lý. Hàng loạt công ty bất động sản bị phanh phui về những chiêu trò câu kéo khách hàng trái luật, hàng nghìn nhà đầu tư, khách hàng bị lừa mua phải dự án chưa được cấp phép dẫn đến tiền vốn bị chôn một chỗ.

Nhiều người thậm chí gia đình tan vỡ, nợ nần chồng chất, con cái khổ sở theo vì bố mẹ đầu tư vào những dự án không thể ra hàng theo đúng quy định của pháp luật.

Thậm chí, có những dự sau 4-5 năm mở bán vẫn chỉ là bãi đất trống, nhiều nhà đầu tư sau thời gian chờ đợi mệt mỏi muốn rút vốn cũng không được, chấp nhận chịu lỗ cũng không xong nên đành chấp nhận buông xuôi.

Đáng nói, một trong những nhân tố đẩy khách hàng đến rủi ro không ai khác chính là các nhân viên môi giới bất động sản.

Nhiều môi giới không hề nắm rõ luật, không biết về pháp lý dự án, không tìm hiểu xem dự án có thật hay không nhưng vẫn thản nhiên rao bán cho khách hàng để lấy hoa hồng. Mong muốn có lợi nhuận khủng, nhiều môi giới sẵn sàng chèo kéo, thổi phồng dự án để bán được hàng rồi đẩy nhà đầu tư xuống hố sâu. Khi xảy ra chuyện, khách hàng tìm đến thì môi giới “lặn mất tăm”, đổi số điện thoại, bỏ mặc khách hàng chới với không nơi bấu víu.

Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có gần 300.000 người làm nghề môi giới, chủ yếu tập trung ở hai thị trường là Hà Nội và TP HCM (Hà Nội có gần 60.000 người, TP HCM gần 100.000 người). Các môi giới hoạt động trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc tự hoạt động cá nhân. Trong đó số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề chỉ khoảng 35.000 người (tương đương 12%).

Đây là một con số đáng lo ngại khi hàng loạt nhân viên môi giới cứ vô tư đi chào bán các dự án với mục đích hưởng hoa hồng cao nhưng không hề đo lường rủi ro cho nhà đầu tư. Họ lên những bài diễn thuyết hùng hồn, tự tin giới thiệu về các căn hộ đẳng cấp và vô tư khẳng định các dự án đã đẩy đủ giấy tờ hợp lệ, được pháp luật thông qua và cam kết chắc chắn sẽ có lãi. Tuy nhiên trên thực tế có những dự án còn chưa được cấp GPXD hoặc thậm chí là không hề tồn tại. Tin lời mật ngọt của những nhân viên sales bất động sản này, nhiều gia đình rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Theo anh Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, rất đông nhân viên môi giới bất động sản ở Việt Nam còn thiếu chuyên nghiệp, chưa được đào tạo bài bản, chưa quan tâm đến các quy định của pháp luật và đạo đức nghề nghiệp. Thậm chí, nhiều công ty khi tuyển chọn môi giới cũng thiếu sự sàng lọc. Chỉ cần có thể giao tiếp, tốt nghiệp THPT và chấp nhận lăn xả là những điều kiện cơ bản để tuyển nhân viên kinh doanh của các công ty môi giới.

Anh Hùng cho biết, bản thân anh từng đóng vai khách hàng và rất không đồng tình với những cá nhân và công ty môi giới lừa dối khách hàng.

"Họ quảng cáo sai sự thật, quảng cáo sai vị trí, sai giá cả, các chương trình tri ân... Chẳng hạn như quảng cáo một dự án bất động sản ở quận Bình Tân thế nhưng lại dẫn khách hàng xuống tận Long An. Khi quảng cáo thì đưa giá một đường nhưng khi gặp mặt thì nói giá tăng so với quảng cáo 2-3 lần. Quảng cáo bán đất ở TP.HCM nhưng dắt ra tận Đồng Nai... rồi chèo kéo khách đặt cọc, ký hợp đồng”, anh Hùng bức xúc.

Cũng theo anh Nguyễn Văn Hùng, đối với những công ty vẽ dự án "ma" chiêu trò dễ nhận thấy là thường chào bán giá rẻ, cam kết lợi nhuận cao, khi khách hàng muốn được cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500... môi giới sẽ vòng vo hoặc hẹn sẽ cung cấp sau… Khách hàng muốn tìm được một tin quảng cáo chính xác rất mất thời gian, gây ngán ngẩm.

Theo anh Hùng, để trụ lại trong nghề thì các môi giới cần tự kiểm điểm lại bản thân. Trong trường hợp sơ ý nào đó lỡ gây ra thất thoát cho khách hàng thì phải rút kinh nghiệm để kỹ lưỡng hơn trong những lần sau.

“Nghề môi giới kinh doanh bất động sản là một nghề chân chính, đã được pháp luật và xã hội công nhận. Những người hành nghề trân trọng và gìn giữ sự trong sạch của nghề. Đừng vì đồng tiền mà bất chấp đạo đức, bất chấp pháp lý.

Bất động sản là nghề có nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro và rất nhiều cạnh tranh. Vì vậy, để trở thành một nhà môi giới nên chuẩn bị sẵn cho mình kiến thức, kinh nghiệm tạo cho mình sự nhạy bén, thiết lập nhiều mối quan hệ và biết cách lường trước rủi ro. Quan trọng nhất là phải nghĩ đến đạo đức làm nghề", trưởng đại diện Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam nhận định.

Khánh Hòa

Theo ông Nguyễn Trần Nam, sự trầm lắng và khó khăn trên thị trường bất động sản của năm 2019 có thể vẫn còn kéo dài trong năm 2020. 

Thị trường giảm sút

Năm 2019 được coi là một năm khó khăn của thị trường bất động sản khi các dự án bị “ách tắc, đứng hình”, nguồn cung khan hiếm, khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản đang gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút.

Cụ thể, theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2019, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là Hà Nội, TP.HCM. Đơn cử, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, nếu so với quý II/2019, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường ở quý III/2019 đã giảm hơn 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018.

Ở các tỉnh, thành lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa”, nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Tại các địa bàn mới như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên… lượng cung BĐS cũng tương đối ít…

Trong khi đó, tại TP.HCM, chỉ có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường.

Riêng quý III có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa thực sự phát triển bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định. Biểu hiện là tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội...

Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cho biết có quan điểm cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại, đồng thời lưu ý: “Không ai chắc chắn được chu kỳ khủng hoảng có lặp lại không. Thị trường bất động sản 2019 có chững lại so với năm 2018, song vẫn đúng hướng”.

Siết tín dụng: Khó càng thêm khó

Theo ông Nam, sự trầm lắng và khó khăn trên thị trường bất động sản của năm 2019 có thể vẫn còn kéo dài trong năm 2020.

Lý giải về sự trầm lắng này, ông Nam cho biết, những vướng mắc về pháp lý không dễ có thể giải quyết trong ngắn hạn. Cùng với đó, tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt, tiếp cận đất đai hạn chế.

Hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, lộ trình giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được Ngân hàng Nhà nước định hướng từ năm 2016 và đã thực hiện đợt 1 từ 2018 và nay đang tiến hành đợt 2.

Lộ trình điều chỉnh này không quá gắt nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu suy thoái, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chặn cuộc đua lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tác động khá mạnh đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đặc biệt, việc tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, áp dụng từ năm 2020 sẽ làm số tiền ngân hàng cho vay bất động sản bị giảm đáng kể. Và dù việc vay vốn mua bất động sản để ở hay đầu tư thì việc số tiền vay bị giảm đi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sức mua và giá cả của thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng, thị trường bất động sản có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực. Cộng thêm việc siết vốn, trong thời gian tới thị trường bất động sản khó khăn sẽ chồng chất khó khăn, ông Minh dự báo.

TAGS:    bất động sản , thị trường bất động sản , tín dụng bất động sản , nguồn vốn bất động sản

Tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn, thủ tục cấp phép dự án mới khó khăn hơn, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc cho biết, kết quả kinh doanh quý IV/2019 dự kiến tiếp tục khả quan và kế hoạch cho năm 2020 sẽ tăng trưởng so với năm 2019.

Các doanh nghiệp ngành bất động sản trên sàn niêm yết có kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2019 nhìn chung là khả quan, đặc biệt những doanh nghiệp lớn như VHM, DXG, HDG, KDH… đều ghi nhận tăng trưởng trên 25% so với cùng kỳ năm 2018.

Nhiều dự án có kế hoạch bàn giao trong 6 tháng cuối năm đã và sẽ giúp không ít doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận đột biến, kể cả doanh nghiệp có quy mô vừa.

Chẳng hạn, quý III năm nay, Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (VC3) đạt doanh thu 115 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 23,2 tỷ đồng, tăng lần lượt 165% và 673% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó mảng kinh doanh bất động sản đóng vai trò chủ chốt.

Tổng công ty cổ phần Ðầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (DIG) ghi nhận doanh thu 409 tỷ đồng trong quý III, lợi nhuận trước thuế ước gần 217 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Hoàng Văn Tăng, Tổng giám đốc DIG cho biết, trong quý IV/2019, doanh thu chuyển nhượng bất động sản dự kiến đạt hơn 1.200 tỷ đồng. Trong đó, dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên - giai đoạn 1 (tỉnh Vĩnh Phúc) dự kiến ghi nhận khoảng 128 tỷ đồng doanh thu. Hiện nay, giai đoạn 2 của dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, trong quý IV/2019, DIG đã mở bán dự án DIC Star Apart’Hotel Vũng Tàu, chuyển nhượng 50% số lượng căn hộ tại dự án, tổng giá trị khoảng 600 tỷ đồng.

Ông Tăng dự báo, dòng tiền kinh doanh của DIG sẽ tích cực hơn trong năm 2020, vì doanh nghiệp dự kiến có nguồn thu khoảng 1.300 tỷ đồng từ dự án Chung cư Gateway, trong khi dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên do đền bù và làm hạ tầng đủ điều kiện nên có khả năng bắt đầu được ghi nhận doanh thu.

Công ty cổ phần Phát triển Ðô thị Từ Liêm - Lideco (NTL) đạt 143,5 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong 9 tháng đầu năm 2019, gấp 3,6 lần cùng kỳ năm 2018. Trao đổi với phóng viên Báo Ðầu tư Chứng khoán, ông Ðinh Quang Chiến, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị NTL cho hay, năm 2019, NTL có khả năng hoàn thành kế hoạch lợi nhuận sau thuế đã được Ðại hội đồng cổ đông thông qua là 295 tỷ đồng.

Năm 2020, Công ty mong muốn đặt mục tiêu tăng trưởng so với năm 2019, song con số dự kiến đặt ra có thể chỉ xấp xỉ 300 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Ông Chu Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Ðô (HDG) chia sẻ, lợi nhuận sau thuế năm 2019 của Công ty ước đạt trên 1.000 tỷ đồng, đóng góp nhiều nhất là dự án Hado Centrosa Garden, quận 10, TP.HCM, với lợi nhuận trước thuế ước tính cho năm nay hơn 700 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh khả quan của HDG một phần đến từ việc dời lịch mở bán một số dự án từ cuối năm 2018 sang năm 2019, đóng góp vào doanh thu hơn 3.000 tỷ đồng tính đến hết quý III. Trong các dự án lớn mà Công ty đang triển khai tại Hà Nội, nổi bật là dự án Hado Charm Villas, quy mô hơn 30 ha, mật độ xây dựng 18%, với 528 căn biệt thự, liền kề và shop house.

Dự án được thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 bởi Surbana International Consultants Pte. Ltd (Singapore), tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp. Ðây sẽ là dự án gối đầu mang lại dòng tiền lớn cho HDG giai đoạn 2020 - 2021, với doanh thu khoảng trên 3.400 tỷ đồng.

Ông Tuấn Anh chia sẻ thêm, HDG đã lên kế hoạch kinh doanh cho năm 2020 với mức tăng trưởng dự kiến tối thiểu 15% cả doanh thu và lợi nhuận, lần lượt là 4.500 tỷ đồng và 1.150 tỷ đồng. Trong đó, riêng việc bán tòa thứ tư của dự án Centrosa sẽ mang về doanh thu gần 4.000 tỷ đồng.

Với Công ty cổ phần Xây dựng Kinh doanh Ðịa ốc Hòa Bình (HBC), sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2016 - 2018, doanh nghiệp này có một năm 2019 kinh doanh không thành công khi hầu hết các chỉ tiêu đều giảm mạnh, lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm giảm hơn 50% so cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, trong buổi chia sẻ mới đây với nhà đầu tư, ông Trần Quang Ðại, Giám đốc Tài chính, HBC cho biết, năm 2020, số lượng hợp đồng đã ký và chưa thực hiện (backlog) có thể đạt 21.000 tỷ đồng, bao gồm 16.000 tỷ đồng từ mảng dân dụng và 5.000 tỷ đồng đến từ xây dựng công nghiệp và hạ tầng.

Với cơ sở này, HBC đặt ra kế hoạch kinh doanh năm 2020 với doanh thu khoảng 22.000 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất 1.000 tỷ đồng. Trong đó, cơ cấu lợi nhuận gồm 60 - 65% từ mảng xây dựng dân dụng và 35 - 40% từ xây dựng công nghiệp, hạ tầng.

Năm 2020 được nhìn nhận sẽ có nhiều cơ hội, nhưng cũng không ít thách thức đan xen đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Những thách thức có thể đong đếm được là tín dụng cho bất động sản bị siết chặt hơn, thủ tục cấp phép dự án mới khó khăn hơn.

Nhưng triển vọng dành cho các doanh nghiệp tập trung vào sự khác biệt hóa sản phẩm, đem lại lợi thế cạnh tranh cao, đặc biệt với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng. Ðây là cơ sở để khối doanh nghiệp này lên kế hoạch kinh doanh tăng trưởng cho năm 2020.